Der französische Markt für gewerbliche Immobilien durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Angesichts der Verschärfung der energetischen Anforderungen aus dem tertiären Dekret, der schnellen Verbreitung von grünen Mietverträgen und der zunehmenden Vielfalt der verfügbaren rechtlichen Konstruktionen reduziert sich die Wahl einer Immobilienlösung für ein berufliches Projekt nicht mehr auf die einfache Frage der Miete oder des Preises pro Quadratmeter. Der regulatorische Rahmen wiegt mittlerweile ebenso schwer wie das Budget bei der Entscheidung zwischen Kauf, Miete und gewerblichem Mietvertrag.
Energetische Leistung von gewerblichen Räumen: ein Auswahlfilter, der prioritär geworden ist
Die meisten Artikel über gewerbliche Immobilienlösungen konzentrieren sich auf die Finanzierung oder die Wahl des rechtlichen Status. Sie verschweigen jedoch eine Einschränkung, die die mittelfristige Rentabilität des Projekts bedingt: die energetische Bilanz des angestrebten Gebäudes.
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Das tertiäre Dekret, das aus dem Gesetz ÉLAN (Dekret Nr. 2019-771) hervorgeht, verpflichtet die Nutzer und Eigentümer von gewerblichen Räumen, ihren Energieverbrauch schrittweise zu reduzieren. Die Fristen sind gestaffelt, und jede nicht erreichte Stufe zieht Verpflichtungen zu Renovierungsarbeiten oder Strafen nach sich. Für einen Fachmann, der sich niederlässt, ist es ein Fehler, das tertiäre DPE eines Raumes zu ignorieren, da dies die tatsächlichen Kosten unterschätzt.
Die freiberuflichen Berufe, die im Erdgeschoss von Wohngebäuden ansässig sind, sind besonders betroffen. Ihre Räume, die oft dem Status von Mischmietverträgen unterliegen, können unter die Mietverbote für energetisch ineffiziente Gebäude fallen. Vor der Unterzeichnung ist es ratsam, die Energieklasse des Raumes zu überprüfen und die Kosten für mögliche Anpassungen zu schätzen, um unerwartete Mehrkosten einige Jahre nach Einzug zu vermeiden.
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Gewerblicher Mietvertrag, professioneller Mietvertrag oder Kauf: was das Projekt verändert
Die Wahl des vertraglichen Rahmens hängt weniger vom ursprünglichen Budget ab als von der Art der Tätigkeit und dem angestrebten Zeitrahmen. Drei Hauptoptionen zeichnen sich ab, und jede entspricht unterschiedlichen Logiken.
- Der gewerbliche Mietvertrag (auch “3-6-9” genannt) bietet eine lange Laufzeit und ein schützendes Verlängerungsrecht, bringt jedoch manchmal hohe Kosten mit sich und ist vor der ersten dreijährigen Frist schwer zu kündigen. Er eignet sich für Handels- oder Handwerksaktivitäten, die geografische Stabilität benötigen.
- Der professionelle Mietvertrag, der eine Mindestlaufzeit von sechs Jahren hat, richtet sich an nicht-kommerzielle Freiberufler. Seine Kündigung ist flexibler (Kündigungsfrist von sechs Monaten für den Mieter), aber der Mieter hat kein automatisches Verlängerungsrecht. Dies ist ein Rahmen, der für Kanzleien oder Berater geeignet ist, die Flexibilität wünschen.
- Der Kauf im eigenen Namen oder über eine Gesellschaft (SCI, SARL, SAS) ist gerechtfertigt, wenn das Ziel die berufliche Nutzung und den Vermögensaufbau kombiniert. Allerdings bindet er Kapital und führt zu Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die der Mieter nicht direkt trägt.
Die Rückmeldungen aus der Praxis gehen zu folgendem Punkt auseinander: Soll der Kauf über eine SCI für ein individuelles Projekt priorisiert werden? Die Antwort hängt weitgehend vom gewählten Steuermodell (Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer), von der Übertragungsstrategie und vom akzeptablen Verschuldungsgrad ab. Es gibt kein optimales rechtliches Konstrukt außerhalb eines bestimmten steuerlichen Kontexts.
Grüne Klauseln in Mietverträgen: eine neue Einschränkung, die im Voraus verhandelt werden muss
Seit 2023-2024 berichten Observatorien von Firmen wie JLL und Knight Frank von einer schnellen Verbreitung grüner Klauseln in neuen Büroverträgen, insbesondere in den Metropolen. Diese Klauseln verpflichten beide Parteien (Vermieter und Mieter) zu konkreten Verpflichtungen: Austausch von Verbrauchsdaten, Planung von Verbesserungsarbeiten, Teilung der erzielten Energieeinsparungen.
Für einen Fachmann, der einen gewerblichen oder professionellen Mietvertrag unterzeichnet, verändern die grünen Klauseln die Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter. Ein Vertrag, der diese Klauseln heute nicht erwähnt, muss wahrscheinlich kurzfristig neu verhandelt werden, um den regulatorischen Anforderungen zu entsprechen. Es ist besser, sie bereits in die ursprüngliche Verhandlung einzubeziehen.
Die Frage stellt sich auch beim Kauf. Ein Raum mit einer schlechten DPE-Klassifizierung verliert an Wert auf dem Wiederverkaufsmarkt. Im Gegensatz dazu stellt eine Immobilie, die bereits den Anforderungen des tertiären Dekrets entspricht, einen liquideren und leichter vermietbaren Vermögenswert dar, falls sich die Tätigkeit ändert.
Was die grünen Klauseln konkret bedeuten
Der Mieter muss oft seine jährlichen Verbrauchsdaten an den Vermieter übermitteln und manchmal während der Laufzeit des Mietvertrags Renovierungsarbeiten zur Isolierung oder zum Austausch von Geräten akzeptieren. Die Finanzierung dieser Arbeiten variiert von Vertrag zu Vertrag. Es hat sich noch kein Standardmodell durchgesetzt, was eine sorgfältige Prüfung des Mietvertragsentwurfs vor der Unterzeichnung unerlässlich macht.
Entscheidungsraster für ein gewerbliches Immobilienprojekt: vier Kriterien zu kombinieren
Anstatt eine Immobilienlösung aus Gewohnheit oder Nachahmung zu wählen, ermöglicht die Kombination von vier Parametern, das Risiko eines Fehlers zu verringern.
- Der geplante Nutzungszeitraum: Ein Projekt von weniger als drei Jahren tendiert zur Miete, ein Projekt von mehr als zehn Jahren kann den Kauf rechtfertigen.
- Das steuerliche Regime der Tätigkeit: Die Wahl zwischen SCI mit IR, Familien-SARL oder Kauf im eigenen Namen verändert die Nettorentabilität des Projekts erheblich.
- Die Energieklasse des Raumes: Ein Raum mit der Klasse F oder G erfordert kurzfristig Renovierungsarbeiten, was das Gesamtbudget belastet.
- Das Vorhandensein oder Fehlen von grünen Klauseln im vorgeschlagenen Mietvertrag: Diese bestimmen, wer die zukünftigen Anpassungen bezahlt.
Diese vier Kriterien addieren sich nicht, sie interagieren. Ein gut klassifizierter Raum, der unter einem starren gewerblichen Mietvertrag steht, kann sich als weniger geeignet erweisen als ein durchschnittlicher Raum unter einem flexiblen professionellen Mietvertrag, je nach Entwicklung des Unternehmens.
Die richtige Entscheidung im gewerblichen Immobilienbereich basiert auf der Kohärenz zwischen dem rechtlichen Rahmen, der Besteuerung und der energetischen Leistung der Immobilie. Keiner dieser drei Aspekte kann isoliert behandelt werden, ohne ein kostspieliges Missverhältnis mittelfristig zu riskieren.