Die differentielle Berechnung der Verschuldungsquote ermöglichte es den Immobilieninvestoren, die mit einem Immobilienprojekt verbundenen Kosten von ihren anderen finanziellen Verpflichtungen zu trennen. Seit der Hochkommission für Finanzstabilität (HCSF) die klassische Berechnung als einzige offizielle Methode festgelegt hat, stellt sich die Frage, was die Banken tatsächlich praktizieren. Denn zwischen der angezeigten Regel und der internen Risikoanalyse sind die Unterschiede alles andere als unerheblich.
Differenzielle Berechnung und klassische Berechnung der Verschuldungsquote: Unterschiede im gleichen Fall
Um die konkreten Auswirkungen des Wechsels von einer Methode zur anderen zu messen, ermöglicht eine Vergleichstabelle, zu visualisieren, was sich durch die Berechnungsmethode bei einem gleichen Kreditnehmerprofil ändert.
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| Element | Klassische Berechnung | Differenzielle Berechnung (alt) |
|---|---|---|
| Berücksichtigte Einnahmen | Gesamte Einnahmen + gewichtete Mieten | Einnahmen ohne Mietprojekt |
| Berücksichtigte Kosten | Gesamte Kosten (einschließlich der monatlichen Rate des Mietkredits) | Kosten ohne Mietprojekt + Nettosaldo des Projekts (Rate minus Miete) |
| Verschuldungsgrenze | 35 % der Gesamteinnahmen | 35 % auf das verbleibende Einkommen ohne Operation angewendet |
| Auswirkung auf die Kreditfähigkeit | Reduziert für Mehrfachinvestoren | Bewahrt, solange das Mietprojekt sich selbst finanziert |
Die differentielle Berechnung isolierte das Mietprojekt: Wenn die Miete die monatliche Rate des Kredits deckte, blieb die globale Verschuldungsquote nahezu unverändert. Die klassische Berechnung aggregiert alles, was die Kreditnehmer mit bereits laufenden Krediten mechanisch benachteiligt.
Um mehr über die differentielle Berechnung in Banken zu erfahren, muss man über die offizielle Regel hinausblicken und beobachten, was die Institute tatsächlich tun.
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Vermögensbanken und Filialbanken: ein Markt mit zwei Geschwindigkeiten
Die Empfehlungen der HCSF gelten für alle Kreditinstitute. In der Praxis variiert die Art und Weise, wie die Mieteinnahmen in die Berechnung der Verschuldungsquote einfließen, erheblich von Banktyp zu Banktyp.
Filialbanken: strikte Anwendung der 35 %-Grenze
Die großen Filialbanken wenden die klassische Methode wörtlich an. Die erhaltenen Mieten werden gewichtet (in der Regel in Höhe eines Bruchteils der Bruttomiete, um das Risiko von Leerständen zu berücksichtigen) und dann in die Gesamteinnahmen integriert. Die monatliche Rate des Mietkredits wird zu den gesamten Kosten addiert.
Ein bereits verschuldeter Investor für sein Hauptwohnsitz erreicht schnell die Obergrenze, selbst wenn sein Mietprojekt einen positiven Cashflow generiert. Dieser Mechanismus bremst die nachfolgenden Akquisitionen.
Vermögens- und Privatbanken: eine differenziertere Risikobewertung
Einige Privatbanken oder auf Vermögensverwaltung spezialisierte Banken verwenden interne Raster, die den Netto-Cashflow der Mietoperationen expliziter einbeziehen. Sie umgehen nicht die 35 %-Regel, gewichten jedoch die Nettomieten (nach Kosten) günstiger für regelmäßige Investoren.
Seit 2024 berichten Kreditvermittler von einer zunehmenden Divergenz zwischen diesen beiden Bankfamilien. Das Ergebnis: Ein und derselbe Fall kann in einer Filialbank abgelehnt und in einer Vermögensbank akzeptiert werden, ohne dass sich die Einnahmen oder das Projekt geändert haben.
- Filialbank: konservative Gewichtung der Mieten, wenig Spielraum bei der Verschuldungsquote
- Privat- oder Vermögensbank: Analyse des Netto-Cashflows der Mietobjekte, Berücksichtigung der Investitionshistorie des Kunden
- Spezialisierter Vermittler: Ausrichtung auf das Institut, dessen internes Raster dem Profil des Kreditnehmers entspricht
Stresstests und interne Kriterien: was die differentielle Berechnung ersetzt
Das offizielle Verschwinden der differentiellen Berechnung hat die Analyse der Dossiers nicht vereinfacht. Es hat sie auf andere Risikobewertungstools verlagert.
Mehrere Banken haben ihre internen Stresstests für Mietinvestitionsdossiers verstärkt. Diese Simulationen berücksichtigen Szenarien eines Anstiegs der Zinssätze, von verlängerten Leerständen oder von Mietsenkungen. Die klassische Verschuldungsquote bleibt das regulatorische Kriterium, aber die Kreditentscheidung basiert zunehmend auf diesen vorsorglichen Projektionen.
Dieser Ansatz führt in einigen Fällen dazu, eine Logik ähnlich der differentiellen wieder einzuführen. Wenn der Stresstest zeigt, dass ein Mietprojekt selbst im verschlechterten Szenario tragfähig bleibt, kann die Bank den Kredit unter Verwendung des vom HCSF erlaubten Ermessensspielraums gewähren (ein Bruchteil der Dossiers kann von der 35 %-Grenze abweichen).
Dossier für Mietinvestitionen: die Elemente, die die Bankanalyse beeinflussen
Über die Berechnungsmethode hinaus sind es konkrete Elemente des Dossiers, die die Annahme oder Ablehnung eines Kredits für eine Mietinvestition bestimmen.
- Das verbleibende Einkommen nach Kosten: Ein Kreditnehmer, dessen verbleibendes Einkommen komfortabel ist, kann eine Ausnahmegenehmigung erhalten, selbst über der 35 %-Grenze
- Die Qualität der Immobilie und ihre Lage: Eine Wohnung in einem angespannten Gebiet mit dokumentierter Mietrenditegeschichte beruhigt den Kreditanalysten
- Das Eigenkapital und die verbleibende Ersparnis: Ein Dossier mit einem signifikanten Eigenkapital kompensiert eine Verschuldungsquote, die nahe der Obergrenze liegt
- Die Dauer der Bankbeziehung und das insgesamt im Institut gehaltene Vermögen
Vermögensbanken legen mehr Gewicht auf das Gesamtvermögen und den Netto-Cashflow. Filialbanken konzentrieren sich stärker auf das Brutto-Verschuldungsverhältnis und das Eigenkapital. Die Wahl des Instituts beeinflusst direkt die Machbarkeit des Projekts.
Die differentielle Berechnung ist offiziell aus den Praktiken der französischen Banken verschwunden. In der Praxis führt die Art und Weise, wie jedes Institut die Mieteinnahmen gewichtet und seine Ermessensspielräume nutzt, zu realen Unterschieden im Zugang zu Krediten. Für einen Mietinvestor bleibt der Vergleich der internen Raster mehrerer Banken der direkteste Hebel zur Finanzierung eines neuen Projekts.