De differentiële berekening van de schuldenlast stelde vastgoedbeleggers in staat om de kosten die aan een vastgoedproject zijn verbonden, te scheiden van de rest van hun financiële verplichtingen. Sinds het Hoog College van Financiële Stabiliteit (HCSF) de klassieke berekening als enige officiële methode heeft opgelegd, verdient de vraag wat banken daadwerkelijk toepassen om gesteld te worden. Want tussen de weergegeven regel en de interne risicoanalyse zijn de afwijkingen verre van verwaarloosbaar.
Differentieel berekening en klassieke berekening van de schuldenlast: afwijkingen op hetzelfde dossier
Om de concrete impact van de overstap van de ene methode naar de andere te meten, biedt een vergelijkende tabel inzicht in wat de berekeningswijze verandert op een hetzelfde profiel van de kredietnemer.
Ook interessant : Hoe je met de hulp van experts zorgeloos kunt investeren in vastgoed
| Element | Klassieke berekening | Differentieel berekening (oud) |
|---|---|---|
| In aanmerking genomen inkomsten | Totaal van de inkomsten + gewogen huur | Inkomsten exclusief huurproject |
| In aanmerking genomen lasten | Totaal van de lasten (inclusief maandlasten van de huurlening) | Lasten exclusief huurproject + netto saldo van het project (maandlasten min huur) |
| Schuldenlastdrempel | 35 % van de totale inkomsten | 35 % toegepast op het resterende bedrag buiten de operatie |
| Effect op de leencapaciteit | Verminderd voor multi-investeerders | Behouden zolang het huurproject zichzelf financiert |
De differentiële berekening isolatieerde het huurproject: als de huur de maandlasten van de lening dekte, bleef de totale schuldenlast vrijwel onveranderd. De klassieke berekening aggregeert alles, wat mechanisch nadelig is voor kredietnemers die al één of meerdere leningen lopen.
Voor meer te weten over de differentiële berekening in de bank, moet men verder kijken dan de officiële regel en observeren wat de instellingen daadwerkelijk doen.
Zie ook : De beste bronnen om op de hoogte te blijven van de webnieuwtjes in 2024
Vermogensbanken en netwerkbanken: een markt met twee snelheden
De aanbevelingen van het HCSF zijn van toepassing op alle kredietinstellingen. In de praktijk varieert de manier waarop huurinkomsten in de berekening van de schuldenlast worden geïntegreerd aanzienlijk van het ene type bank naar het andere.
Netwerkbanken: strikte toepassing van de drempel van 35 %
De grote detailhandelsbanken passen de klassieke methode letterlijk toe. De ontvangen huren worden gewogen (meestal op basis van een fractie van de bruto huur om rekening te houden met het risico van leegstand), en vervolgens geïntegreerd in de totale inkomsten. De maandlasten van de huurlening worden opgeteld bij alle lasten.
Een investeerder die al schulden heeft op zijn hoofdverblijfplaats bereikt snel de limiet, zelfs als zijn huurproject een positieve cashflow genereert. Dit mechanisme remt de opeenvolgende aankopen.
Vermogensbanken en particuliere banken: een fijnere risicoanalyse
Sommige particuliere banken of gespecialiseerde vermogensbeheerders hanteren interne tabellen die het netto cashflow van huuractiviteiten explicieter integreren. Ze omzeilen de regel van 35 % niet, maar wegen de netto huren (na lasten) gunstiger voor reguliere investeerders.
Hypotheekmakelaars melden sinds 2024 een toenemende divergentie tussen deze twee groepen instellingen. Het resultaat: een hetzelfde dossier kan worden afgewezen in een netwerkbank en geaccepteerd in een vermogensbank, zonder dat de inkomsten of het project zijn veranderd.
- Netwerkbank: conservatieve weging van de huren, weinig speelruimte op de schuldenlast
- Particuliere of vermogensbank: analyse van de netto huurcashflow, rekening houdend met de investeringshistorie van de klant
- Gespecialiseerde makelaar: gericht op de instelling waarvan de interne tabel overeenkomt met het profiel van de kredietnemer
Stress tests en interne criteria: wat de differentiële berekening vervangt
De officiële verdwijning van de differentiële berekening heeft de analyse van dossiers niet vereenvoudigd. Het heeft deze verplaatst naar andere risicobeoordelingstools.
Verschillende banken hebben hun interne stress tests voor huurinvesteringsdossiers versterkt. Deze simulaties integreren scenario’s van stijgende rente, langdurige leegstand of daling van de huren. De klassieke schuldenlast blijft het wettelijke criterium, maar de kredietbeslissing is steeds meer gebaseerd op deze prudentiële projecties.
Deze aanpak komt in sommige gevallen neer op het herintroduceren van een logica die dicht bij het differentieel ligt. Als de stress test aantoont dat een huurproject levensvatbaar blijft, zelfs in een verslechterd scenario, kan de bank de lening verlenen met gebruik van de afwijkingsmarge die door het HCSF is toegestaan (een fractie van de dossiers kan afwijken van de drempel van 35 %).
Dossier voor huurinvestering: de elementen die de bancaire analyse beïnvloeden
Naast de berekeningswijze zijn het concrete elementen van het dossier die de acceptatie of afwijzing van een lening voor een huurinvestering bepalen.
- Het resterende bedrag na lasten: een kredietnemer wiens resterende bedrag comfortabel is, kan een uitzondering krijgen, zelfs boven de drempel van 35 %
- De kwaliteit van het goed en de locatie: een woning gelegen in een krap gebied met een gedocumenteerde huurhistorie stelt de kredietanalist gerust
- De persoonlijke inbreng en de resterende spaargelden: een dossier met een significante inbreng compenseert een schuldenlast die dicht bij de limiet ligt
- De duur van de bancaire relatie en het totale vermogen dat bij de instelling is ondergebracht
Vermogensbanken hechten meer waarde aan het totale vermogen en de netto cashflow. Netwerkbanken richten zich meer op de bruto schuldenlastratio en de inbreng. De keuze van de instelling bepaalt rechtstreeks de haalbaarheid van het project.
De differentiële berekening is officieel verdwenen uit de bancaire praktijken in Frankrijk. In de praktijk creëert de manier waarop elke instelling de huurinkomsten weegt en zijn afwijkingsmarges gebruikt, echte verschillen in toegang tot krediet. Voor een vastgoedbelegger blijft het vergelijken van de interne tabellen van verschillende banken de meest directe hefboom om een nieuw project te financieren.